Vou
relatar um dos últimos investimentos imobiliários que fiz, com
rendimento de mais de 8% ao mês durante 24 meses seguidos. São 200% em
dois anos. Vou mostrar alguns detalhes sobre como consegui entrar neste
investimento e como qualquer um poderia estar no meu lugar, com pouco
mais de R$ 1.000,00 mensais, mas principalmente vou mostrar os riscos
deste investimento e como um lucro maior implica normalmente em uma
liquidez muito menor.
O investimento é a compra de um imóvel
na planta, para posteriormente vender com lucro quando o prédio estiver
pronto. Quantos leitores já não pensaram em fazer isso? Quantos já
fizeram e já lucraram e quantos já fizeram e quebraram a cara?
Pessoalmente conheço vários nas duas situações.
Vamos aos detalhes:
- Apartamento de 2 dormitórios, R$ 135.000 na planta
- Venda em 24 meses, pronto, por R$ 185.000
E aí já aparecem as primeiras dúvidas:
R$ 50.000 de lucro em dois anos, para um investimento de R$ 135.000 é
menos de 40% de lucro em dois anos, menos de 20% ao ano, menos de 1,7%
ao mês. Dá para notar que é um ótimo rendimento, mas bem menor do que
eu escrevi ali em cima. Há mais detalhes…
o Pagamento de R$ 25.000 no total ao longo dos 24 meses, ficando o restante para o financiamento na entrega
E assim, com o pagamento de apenas R$
25.000 até a entrega e um lucro de R$ 50.000 na venda, temos nosso
lucro de 200% em dois anos. Já escuto a pergunta: “Como consigo fazer
isto?”
É simples, basta negociar com a
construtora. Praticamente em todo prédio à venda na planta, há como
negociar pagamentos onde até as chaves não tenhamos que pagar mais do
que 30% do valor total do imóvel, deixando o restante para o
financiamento que o comprador final fará.
Como melhorar o investimento
Eu só compro a melhor unidade da melhor torre, ou as melhores unidades das melhores torres:
- melhor posição solar
- último andar
- banheiro com ventilação natural
- compra no pré-lançamento ou antes, se possível
Essa última questão é interessante.
Como investi junto com alguns amigos e compramos 10 apartamentos
simultaneamente, conseguimos adquirir os mesmos antes do
pré-lançamento, em uma tabela exclusiva para investidores. Um bom caso
onde a força do grupo faz a diferença. Ganhamos 5% extras com isso.
Ah, sim, os riscos!
É fácil falar de um investimento e tudo
parecer fácil. Nós buscamos o lucro, se uns conseguem, por que não
nós? Esquecemos que a situação de uns é diferente da situação de
outros: o que é risco para nós pode não ser para os outros.
Imagine a seguinte situação: muitos
imóveis ficaram prontos ao mesmo tempo que este em que investimos,
vários semelhantes, mas com valores mais em conta, seja porque possuem
menos área comum, seja porque usam materiais mais simples. A questão é
que, na hora da venda, temos outras unidades mais baratas concorrendo
com a nossa. Se nosso lucro é alto como o que descrevi acima,
provavelmente seja tranquilo baixar um pouco o valor que pedimos,
baixar nosso lucro e vender por um pouco menos.
Mas e se isso não for possível? Se
nosso lucro não era tão grande, se a situação fosse um lucro bom, de 20%
ao ano, e de repente temos essa nova configuração de mercado? Se
correr o bicho pega, se ficar o bicho come.
Se vendermos por menos, talvez não
consigamos nem o rendimento que um fundo de renda fixa nos teria dado.
Se não vendermos, teremos que assumir o financiamento do restante para
vender depois, tentando lucrar mais. Mas como lucrar mais pagando os
juros do financiamento?
E a situação mais crítica: como assumir
o financiamento se não tivermos cacife para isso? Aí, sim, teremos que
torrar o apartamento antes de chegar a hora do financiamento, sob o
risco de nos tornarmos devedores e pagar multas, correr o risco de
perder o imóvel e todas as coisas ruins que acontecem com quem investe
sem avaliar os riscos de onde está se metendo.
Caro leitor, quer receber de 2,9% a 4%
ao mês? Não peça para alguém lhe indicar uma aplicação. Estude, entenda
o funcionamento do mercado, leia livros e revistas sobre o assunto,
devore tudo que é material possível, faça simulações e depois decida
por conta própria. Só você pode cuidar bem do seu próprio dinheiro. Só
você pode avaliar os riscos que está disposto a correr.
